로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(금융기관)은, 오피스텔 수분양자들이 제기한 수억 원대 중도금 대출 이자 채무부존재확인 소송에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 수분양자들은 시행사의 귀책사유로 분양계약을 해제했으므로, 별개로 체결된 중도금 대출 약정에 따른 이자 지급 의무도 소멸했다고 주장했습니다. 본 사건의 핵심 쟁점은 분양계약과 대출약정의 법적 관계 및 계약 해제 시 이자 부담의 주체였습니다.

• 민법 제539조(제삼자를 위한 계약)

  계약 당사자가 제3자에게 직접 권리를 취득하게 할 것을 목적으로 하는 계약을 의미합니다. 어떤 계약이 이에 해당하는지는 계약 체결의 목적, 당사자의 의사, 이해득실 등을 종합하여 합리적으로 해석해야 합니다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결 참조). 본 사건의 중도금 대출 업무협약은 대출기관의 채권 확보를 주된 목적으로 하므로 제3자를 위한 계약으로 보기 어렵습니다.

• 약관의 규제에 관한 법률 제6조(일반원칙)

  신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효입니다. 그러나 대출 계약의 당사자인 수분양자가 대출금으로 중도금 납부 의무를 이행하는 이익을 얻었으므로, 그에 대한 이자를 부담하는 것은 부당하게 불리한 조항으로 보기 어렵습니다.

• 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제3조(금융실명거래)

  금융거래는 거래자의 실지명의로 해야 합니다. 본 사건에서 대출은 수분양자들의 실명으로 체결되었고, 대출금이 수분양자들의 중도금 납부 의무 이행에 사용되었으므로 실질적인 차주 역시 수분양자입니다. 따라서 금융실명법 위반에 해당하지 않습니다.

수년 전, 원고들은 특정 오피스텔에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이들은 분양대금 중 중도금을 납부하기 위해 로엘법무법인의 의뢰인인 피고 금융기관과 여신거래약정(중도금 대출)을 맺었습니다. 대출금은 계약에 따라 원고들의 중도금 납부를 위해 시행사 측 계좌로 직접 입금되었습니다.

분양계약상 입주지정일 전까지는 시행사가 이자를 대납하고, 그 이후부터는 수분양자가 이자를 부담하기로 약정되어 있었습니다. 그런데 이후 관할 관청이 시행사 측에 분양 광고 내용이 사실과 다르다는 이유로 시정명령을 내렸습니다. 이를 근거로 원고들은 분양계약을 해제한다고 통보한 뒤, 의뢰인을 상대로 중도금 대출 원리금에 대한 상환 의무, 특히 이자 지급 채무가 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송을 제기하였습니다.

본 사건은 분양계약의 해제가 중도금 대출 약정에 미치는 영향이 핵심 쟁점이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 권리를 지키기 위해 다음과 같이 체계적으로 변론했습니다.

쟁점 1

분양계약과 대출약정의 독립성

원고들은 분양계약이 해제되었으므로 그에 종속된 대출약정도 효력을 잃었다고 주장했습니다. 이에 로엘법무법인 담당 변호사는 ① 분양계약(수분양자-시행사)과 대출약정(수분양자-금융기관)은 계약의 당사자, 목적, 법률효과가 명백히 다른 별개의 독립된 계약임을 강조했습니다. ② 특히 원고들이 대출 당시 '시행사와의 분쟁과 무관하게 대출약정상 의무를 성실히 이행하겠다'는 내용의 확약서에 직접 서명한 사실을 근거로, 분양계약의 해제가 대출약정의 효력에 영향을 미칠 수 없음을 강력히 논증했습니다(서울중앙지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025가합13421 판결 등 참조).

쟁점 2

약관법 위반 및 이자 부담 주체의 부당성

원고들은 대출금의 실질적 이익이 시행사에게 귀속되었으므로 수분양자에게 이자를 부담시키는 것은 약관법상 불공정 조항이라고 주장했습니다. 이에 담당 변호사는 ① 대출을 통해 원고들이 중도금 납부 의무를 이행하고 수분양자로서의 지위를 유지할 수 있었으므로, 대출로 인한 법률적, 경제적 이익은 명백히 원고들에게 귀속됨을 밝혔습니다. ② 시행사의 이자 대납은 분양 촉진을 위한 '혜택'일 뿐, 원고들의 근원적인 이자 지급 의무를 면제하는 것이 아니라는 점을 법리적으로 명확히 설명했습니다.

쟁점 3

제3자를 위한 계약 및 금융실명법 위반 여부

원고들은 대출 관련 업무협약이 제3자를 위한 계약이며, 대출의 실질적 차주가 시행사이므로 금융실명법 위반이라고 주장했습니다. 로엘법무법인은 ① 대법원 판례(대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결)를 인용하여, 해당 업무협약은 대주단(금융기관)의 채권 확보를 위한 약정일 뿐, 수분양자에게 직접 권리를 부여하는 제3자를 위한 계약이 아님을 입증했습니다. ② 대출 계약의 당사자는 명백히 원고들이며, 본인들의 실명으로 계약이 체결되었으므로 금융실명법 위반 주장 역시 이유 없음을 명확히 했습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 체계적인 변론을 통해, 재판부는 피고(의뢰인)의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 분양계약과 대출약정은 별개의 계약이며, 분양계약이 해제되더라도 수분양자의 대출 원리금 상환 의무는 소멸하지 않는다고 명확히 판시했습니다. 그 결과 의뢰인은 수분양자들이 제기한 수억 원대의 채무부존재확인 청구를 전부 기각시키고, 대출 채권 전액을 안전하게 방어하는 전부 승소 판결을 이끌어낼 수 있었습니다.

오피스텔이나 아파트 분양계약과 연계된 중도금 대출 약정은, 특별한 사정이 없는 한 분양계약과는 법적으로 독립된 별개의 계약으로 취급된다는 점을 유의해야 합니다.

분양계약서에 '중도금 무이자'라는 문구가 있더라도, 이는 통상 입주지정일 전까지 시행사가 이자를 대신 납부해주는 것을 의미할 뿐, 수분양자의 대출 원리금 상환 의무 자체가 면제되는 것은 아닙니다. 따라서 계약 해제 시 이자 부담 책임이 발생할 수 있으므로, 분쟁 발생 시 초기부터 서울부동산전문변호사와 같은 법률 전문가의 상담을 통해 대응 방향을 설정하는 것이 중요합니다.